Ihre Immobilie.
Ihr Kapital.

Ein Rückmietverkauf (auch Sale-and-Lease-Back genannt) ist ein Immobiliengeschäft, bei dem Sie Ihre Immobilie vollständig verkaufen und gleichzeitig einen Mietvertrag abschließen, um weiter darin zu wohnen. Sie erhalten den kompletten Kaufpreis als Einmalzahlung (typischerweise 70-90% des Marktwertes) und zahlen fortan monatlich Miete. Der Rückmietverkauf eignet sich besonders für Eigentümer ab 60 Jahren, die Liquidität benötigen, aber nicht umziehen möchten.

Beim Rückmietverkauf verkaufen Sie 100% Ihrer Immobilie und werden Mieter. Beim Teilverkauf verkaufen Sie nur einen Anteil (meist 10-50%) und bleiben Miteigentümer mit Nießbrauchrecht. Der Rückmietverkauf bietet höhere sofortige Liquidität, während der Teilverkauf Ihnen Eigentum und Wertsteigerungspotenzial erhält. Bei Teilverkauf zahlen Sie ein Nutzungsentgelt (ca. 3-5% p.a.), beim Rückmietverkauf eine Marktmiete.

Beim Rückmietverkauf erhalten Sie eine Einmalzahlung und zahlen Miete. Bei der Leibrente erhalten Sie monatliche Rentenzahlungen bis zum Lebensende, oft mit kostenlosem Wohnrecht. Die Leibrente bietet regelmäßiges Einkommen, der Rückmietverkauf sofortige hohe Liquidität. Bei der Leibrente ist das Wohnrecht meist im Grundbuch eingetragen, beim Rückmietverkauf sind Sie normaler Mieter mit Mietvertrag.

Ein Rückmietverkauf eignet sich besonders für Senioren ab 60 Jahren mit hohem Kapitalbedarf, etwa für Pflege, Schulden oder mehr Lebensqualität. Auch Eigentümer ohne Erben oder mit Zustimmung der Erben profitieren davon. Menschen, die keine Eigentümerverantwortung mehr möchten, sowie Personen mit schlechter Bonität, die keinen Bankkredit bekommen, finden hier eine Lösung. Erbengemeinschaften nutzen den Rückmietverkauf, um Miterben auszahlen zu können, ohne umziehen zu müssen.

Beim Rückmietverkauf erhalten Sie typischerweise 70-90% des aktuellen Marktwertes Ihrer Immobilie als Einmalzahlung. Bei einer Immobilie im Wert von 400.000 Euro wären das 280.000-360.000 Euro. Der genaue Betrag hängt ab von Ihrem Alter, dem Zustand der Immobilie, der Lage, der vereinbarten Miethöhe und den Vertragsbedingungen. Je höher die Miete, desto höher meist der Kaufpreis.

Beim Rückmietverkauf entstehen einmalige Kosten wie Notar- und Grundbuchkosten (ca. 1,5-2% des Kaufpreises, meist vom Käufer getragen), eventuelle Maklercourtage und die Löschung bestehender Grundschulden. Laufend fallen monatliche Miete (Marktmiete ca. 4-6% des Kaufpreises p.a.), Nebenkosten sowie Kleinreparaturen bis zur vereinbarten Grenze (meist 100-150 Euro) an.

Die Miete beim Rückmietverkauf orientiert sich am örtlichen Mietspiegel und liegt typischerweise bei 3,5-5,5% des Kaufpreises pro Jahr. Bei einem Verkaufspreis von 300.000 Euro beträgt die Jahresmiete etwa 10.500-16.500 Euro, also 875-1.375 Euro monatlich. Die Miete kann indexiert sein (steigt mit Inflation) oder als Staffelmiete vereinbart werden. Achten Sie auf klare Regelungen im Mietvertrag.

Der Verkaufserlös beim Rückmietverkauf ist steuerfrei, wenn Sie die Immobilie selbst bewohnt haben und mindestens 2 Jahre im Eigentum hatten (bei Eigennutzung im Jahr des Verkaufs und den 2 Vorjahren). Bei vermieteten Immobilien gilt die 10-Jahres-Frist: Nach 10 Jahren Haltedauer ist der Gewinn steuerfrei. Die Miete, die Sie nach dem Verkauf zahlen, können Sie als Privatperson nicht steuerlich absetzen.

Ja, ein Rückmietverkauf ist auch bei bestehenden Schulden möglich und oft gerade dann sinnvoll. Der Verkaufserlös kann zur Ablösung von Immobilienkrediten, Tilgung von Konsumschulden oder Begleichung von Steuerschulden verwendet werden. Die Immobilie muss lastenfrei übergeben werden, bestehende Grundschulden werden aus dem Kaufpreis bezahlt. Bei Überschuldung sollten Sie vorab rechtliche Beratung einholen.

Beim Rückmietverkauf sind Sie normaler Mieter mit allen Rechten des deutschen Mietrechts. Ihre Sicherheit hängt vom Mietvertrag ab. Wichtige Schutzmaßnahmen sind ein unbefristeter Mietvertrag, vertraglicher Ausschluss der Eigenbedarfskündigung und klare Regelungen zu Mieterhöhungen. Anders als beim Nießbrauch haben Sie keine Grundbuchabsicherung, aber das deutsche Mietrecht bietet starken Schutz, besonders für ältere Mieter.

Bei Insolvenz des Käufers bleibt Ihr Mietvertrag grundsätzlich bestehen (§ 566 BGB: 'Kauf bricht nicht Miete'). Der Insolvenzverwalter kann die Immobilie jedoch verkaufen, wobei der neue Eigentümer in den Mietvertrag eintritt. Bei Zwangsversteigerung kann ein Sonderkündigungsrecht entstehen. Schutz bieten solvente Käufer, lange Kündigungsfristen und Härtefallregelungen nach § 574 BGB, die besonders ältere Mieter schützen.

Eine Eigenbedarfskündigung kann und sollte vertraglich ausgeschlossen werden. Ohne vertraglichen Ausschluss kann der Eigentümer theoretisch Eigenbedarf anmelden. Bei vertraglich vereinbartem Ausschluss ist eine Eigenbedarfskündigung nicht möglich. Das deutsche Mietrecht sieht zudem für ältere Mieter über 65, kranke Menschen und langjährige Mieter besondere Härtefallregelungen vor (§ 574 BGB).

Wichtige Klauseln im Mietvertrag sind unbefristete Laufzeit, Ausschluss der Eigenbedarfskündigung, Indexmiete statt Staffelmiete für mehr Transparenz, klare Regelungen zu Nebenkosten und eine Kleinreparaturklausel mit Obergrenze von maximal 100-150 Euro. Achten Sie auch auf Regelungen zu Modernisierungen, Mieterhöhungen und beidseitige Kündigungsfristen. Lassen Sie den Vertrag unbedingt von einem Fachanwalt prüfen.

Der Immobilienverkauf muss zwingend notariell beurkundet werden (§ 311b BGB). Der Mietvertrag selbst benötigt keine notarielle Beurkundung, es ist aber empfehlenswert, die wesentlichen Mietkonditionen im Kaufvertrag festzuhalten. Der Notar klärt über Rechte und Pflichten auf und sorgt für die korrekte Grundbucheintragung. Die Notarkosten trägt in der Regel der Käufer.

Ein Rückmietverkauf dauert typischerweise 4-12 Wochen von der ersten Anfrage bis zur Kaufpreiszahlung. Nach dem Erstgespräch und der Unterlagenprüfung folgen Immobilienbewertung und Angebotserstellung. Dann werden Verträge verhandelt und geprüft, bevor der Notartermin stattfindet. Die Kaufpreiszahlung erfolgt nach Grundbucheintragung. Bei dringendem Kapitalbedarf sind auch schnellere Abwicklungen möglich.

Für den Rückmietverkauf benötigen Sie einen aktuellen Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate), Flurkarte oder Lageplan, Grundrisse und Wohnflächenberechnung sowie einen Energieausweis. Hinzu kommen Baubeschreibung oder Baupläne, Nachweise über Modernisierungen und der aktuelle Grundsteuerbescheid. Bei Eigentumswohnungen brauchen Sie zusätzlich Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen und den Wirtschaftsplan. Die meisten Anbieter helfen bei der Beschaffung fehlender Dokumente.

Die Immobilienbewertung erfolgt durch unabhängige Sachverständige oder Gutachter. Seriöse Anbieter nutzen Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV, das Vergleichswertverfahren (ähnliche Objekte in der Region) oder das Sachwertverfahren (Bodenwert plus Gebäudewert). Sie sollten auf eine nachvollziehbare Bewertung bestehen und können auch ein eigenes Gutachten einholen, das zwischen 500 und 2.000 Euro kostet. Die Bewertung des Anbieters ist meist kostenlos.

Der Rückmietverkauf bietet sofortige hohe Liquidität durch den kompletten Verkaufserlös. Sie bleiben im vertrauten Zuhause wohnen, ohne Umzugskosten und -stress. Als Mieter haben Sie keine Eigentümerverantwortung mehr für Reparaturen und Verwaltung. Die monatlichen Kosten sind planbar, und Sie genießen Flexibilität, da Sie mit Frist kündigen können. Der Erlös ist meist steuerfrei bei Eigennutzung, und das Modell funktioniert auch bei schlechter Bonität, da kein Kredit nötig ist.

Die Nachteile umfassen den vollständigen Verlust des Eigentums ohne Beteiligung an künftigen Wertsteigerungen. Die Immobilie kann nicht vererbt werden, und Sie tragen lebenslange Mietkosten mit möglichen Mieterhöhungen. Als Mieter sind Sie vom Vermieter abhängig und tragen ein gewisses Risiko bei Vermieterinsolvenz. Auch der psychologische Aspekt, vom Eigentümer zum Mieter zu werden, sollte bedacht werden.

Ein abgeschlossener Rückmietverkauf kann grundsätzlich nicht rückgängig gemacht werden, da Sie Ihr Eigentum verkauft haben und nun Mieter sind. Mögliche Optionen wären eine im Vertrag vereinbarte Rückkaufvereinbarung (selten, da Käufer dies meist ablehnen), ein neuer Kauf der Immobilie zu Marktkonditionen falls der Eigentümer verkaufsbereit ist, oder eine Anfechtung bei arglistiger Täuschung oder Sittenwidrigkeit, was rechtlich jedoch schwierig ist. Prüfen Sie daher vor Abschluss gründlich!

Als Alternativen zum Rückmietverkauf gibt es den Teilverkauf, bei dem Sie nur einen Anteil von 10-50% verkaufen und Miteigentümer bleiben. Die Leibrente bietet monatliche Rentenzahlung statt Einmalbetrag mit Wohnrecht. Beim Verkauf mit Nießbrauch oder Wohnrecht erhalten Sie grundbuchgesichertes lebenslanges Wohnrecht. Die Umkehrhypothek ist ein Kredit gegen Ihre Immobilie, wobei das Eigentum erhalten bleibt. Natürlich gibt es auch den klassischen Verkauf mit Umzug. Die beste Option hängt von Ihren Zielen ab.

Beim Rückmietverkauf erhalten Sie eine höhere Auszahlung und haben keine Instandhaltungspflicht, aber nur einen Mietvertrag ohne Grundbuchschutz. Der Nießbrauch bietet stärkere Absicherung durch Grundbucheintragung und meist keine Miete, dafür aber einen geringeren Kaufpreis, und Sie bleiben für Instandhaltung verantwortlich. Wählen Sie Nießbrauch, wenn Sicherheit Priorität hat, und Rückmietverkauf, wenn maximale Liquidität und Entlastung wichtiger sind.

Ja, Ehepaare können gemeinsam einen Rückmietverkauf durchführen. Bei gemeinsamem Eigentum müssen beide Partner den Verkauf und Mietvertrag unterschreiben. Der Vorteil ist, dass beide als Mieter eingetragen und geschützt sind. Beim Tod eines Partners läuft der Mietvertrag für den anderen weiter. Klären Sie vorab die Konditionen bei Auszug eines Partners, etwa bei Pflegeheimeinzug, sowie die Kündigungsrechte für beide Seiten.

Im Todesfall nach Rückmietverkauf geht der Mietvertrag auf die Erben oder im Haushalt lebende Personen über (§ 563 BGB). Ehepartner und Lebenspartner haben ein Eintrittsrecht in den Mietvertrag. Kinder und andere Angehörige können den Mietvertrag fortführen, wenn sie im gemeinsamen Haushalt lebten. Der Vermieter kann innerhalb eines Monats nach Kenntnis außerordentlich kündigen, wenn keine berechtigte Person eintreten will.

Ja, Rückmietverkauf funktioniert auch bei Eigentumswohnungen. Die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung müssen dem Käufer vorgelegt werden. Hausgeld und Instandhaltungsrücklage gehen auf den Käufer über, während Sie als Mieter anteilig Nebenkosten zahlen. Sonderumlagen für größere Sanierungen trägt der neue Eigentümer. ETW-Verkäufe sind oft schneller abwickelbar als Hausverkäufe, da weniger Einzelbewertung nötig ist.

Der Rückmietverkauf kann sehr sinnvoll sein, um Pflegekosten zu finanzieren. Der Eigenanteil fürs Pflegeheim liegt durchschnittlich bei 2.000-3.000 Euro monatlich und kann aus dem Verkaufserlös bezahlt werden. Auch ambulante Pflege wie 24-Stunden-Betreuung oder Pflegedienste lässt sich so finanzieren, ebenso wie barrierefreie Umbauten wie Treppenlift oder Badumbau. Sie müssen nicht sofort ins Pflegeheim und können länger zuhause bleiben. Prüfen Sie auch Pflegeversicherungsleistungen und das Sozialhilfe-Schonvermögen.

Seriöse Rückmietverkauf-Anbieter erkennen Sie an transparenter Kostenstruktur ohne versteckte Gebühren und unabhängiger Immobilienbewertung. Die Mietkonditionen sollten fair und am Mietspiegel orientiert sein. Wichtig ist, dass eine Vertragsprüfung durch einen unabhängigen Anwalt möglich ist. Achten Sie auf Referenzen, Erfahrungsberichte und Mitgliedschaft in Fachverbänden. Seriöse Anbieter üben keinen Druck zur schnellen Unterschrift aus. Holen Sie mindestens drei Angebote ein und vergleichen Sie sorgfältig.

Beim Vergleich von Rückmietverkauf-Angeboten achten Sie auf den Kaufpreis im Verhältnis zum Marktwert durch Gutachtervergleich. Prüfen Sie die Miethöhe pro Quadratmeter gegenüber dem örtlichen Mietspiegel und die Mietanpassungsklauseln, ob Index oder Staffel. Wichtig sind auch Kündigungsschutz und -fristen sowie die Frage, wer welche Nebenkosten und Reparaturen trägt. Vergleichen Sie Notarkosten und sonstige Gebühren und prüfen Sie Bonität und Seriosität des Käufers. Eine Vergleichstabelle mit allen relevanten Faktoren hilft bei der Entscheidung.