Rückmietverkauf vs. Teilverkauf: Der große Vergleich 2026 – Welches Modell ist besser?
Immobilienbesitzer, die Kapital aus ihrem Eigentum freisetzen möchten, stehen oft vor der Wahl zwischen einem Teilverkauf und einem Rückmietverkauf. Beide Modelle bieten die Möglichkeit, finanzielle Mittel zu gewinnen, ohne die Immobilie vollständig aufzugeben – doch die Unterschiede sind erheblich.
In diesem umfassenden Vergleich erklären wir alle Unterschiede leicht verständlich: Eigentumsverhältnisse, Liquidität, Sicherheit, Kosten und für wen sich welches Modell eignet. Mit über 10 Jahren Erfahrung in der Immobilienverrentung helfen wir Ihnen, die richtige Entscheidung zu treffen.
Inhaltsverzeichnis
- 1. Was ist ein Teilverkauf?
- 2. Was ist ein Rückmietverkauf?
- 3. Die zentralen Unterschiede im Überblick
- 4. Vergleichstabelle: Rückmietverkauf vs. Teilverkauf
- 5. Sicherheit: Beide Modelle bieten Schutz
- 6. Kostenvergleich: Nutzungsentgelt vs. Miete
- 7. Vor- und Nachteile beider Modelle
- 8. Für wen eignet sich welches Modell?
- 9. Rechenbeispiel: 400.000 Euro Immobilie
- 10. Wichtig: Augen auf bei der Anbieterwahl
- 11. Fazit: Welches Modell ist besser?
Was ist ein Teilverkauf?
Beim Immobilien-Teilverkauf veräußert der Eigentümer einen Teil der Immobilie – in der Regel zwischen 20% und 50% des Gesamtwerts – an einen spezialisierten Anbieter. Der Verkäufer bleibt Mehrheitseigentümer und erhält ein Nießbrauchrecht, das im Grundbuch eingetragen wird. Im Gegenzug zahlt er für den veräußerten Anteil ein monatliches Nutzungsentgelt an den Teilkäufer.
Teilverkauf auf einen Blick:
- Eigentum: Sie bleiben Mehrheitseigentümer (50-80%)
- Kapitalfreisetzung: 20-50% des Immobilienwertes sofort
- Sicherheit: Erstrangiges Nießbrauchrecht im Grundbuch
- Kosten: Nutzungsentgelt von ca. 6-6,5% p.a.
- Rückkaufoption: Meist vertraglich vorgesehen
Was ist ein Rückmietverkauf?
Der Rückmietverkauf (auch Sale-and-Lease-Back genannt) unterscheidet sich grundlegend vom Teilverkauf. Hierbei verkauft der Eigentümer die gesamte Immobilie und erhält ca. 75% des Marktwerts ausgezahlt. Anschließend bleibt er als Mieter im Objekt wohnen. Ein langfristiger, meist unbefristeter Mietvertrag sichert dem Verkäufer das Wohnrecht.
Rückmietverkauf auf einen Blick:
- Eigentum: Vollständige Abgabe an den Käufer
- Kapitalfreisetzung: Ca. 75% des Marktwerts sofort
- Sicherheit: Unbefristeter Mietvertrag mit Kündigungsschutz
- Kosten: Ca. 6,2% p.a. des Auszahlungsbetrags
- Rückkaufoption: In der Regel nicht vorgesehen
Die zentralen Unterschiede im Überblick
Der wichtigste Unterschied liegt im Eigentumsverhältnis: Beim Teilverkauf bleiben Sie Miteigentümer, beim Rückmietverkauf geben Sie das Eigentum vollständig ab. Dies hat weitreichende Konsequenzen für Liquidität, Sicherheit, Kosten und Flexibilität.
Eigentumsverhältnis
Beim Rückmietverkauf geben Sie 100% des Eigentums ab. Beim Teilverkauf behalten Sie 50-80% und bleiben Miteigentümer mit allen Rechten und Pflichten.
Kapitalfreisetzung
Der Rückmietverkauf bietet ca. 75% des Marktwerts als sofortige Liquidität. Beim Teilverkauf erhalten Sie nur 20-50% des Immobilienwertes, oft mit zusätzlichen Abschlägen durch das Nießbrauchrecht.
Rechtliche Absicherung
Das Nießbrauchrecht beim Teilverkauf ist im Grundbuch eingetragen. Beim Rückmietverkauf bietet das deutsche Mietrecht umfassenden Schutz durch unbefristete Verträge mit Kündigungsausschluss.
Monatliche Kosten
Beim Rückmietverkauf zahlen Sie ca. 6,2% p.a. des Auszahlungsbetrags als Miete. Beim Teilverkauf liegt das Nutzungsentgelt bei ca. 6-6,5% p.a. – die Kosten sind also vergleichbar.
Wertsteigerung & Vererbung
Beim Teilverkauf profitieren Sie anteilig von Wertsteigerungen und können Ihren Anteil vererben. Beim Rückmietverkauf entfällt beides.
Vergleichstabelle: Rückmietverkauf vs. Teilverkauf
| Kriterium | Rückmietverkauf | Teilverkauf |
|---|---|---|
| Eigentum | 100% abgegeben | 50-80% behalten |
| Sofortige Liquidität | Ca. 75% des Marktwerts | 20-50% des Wertes |
| Wohnrecht-Absicherung | Mietvertrag (schuldrechtlich) | Nießbrauch im Grundbuch |
| Monatliche Kosten | Ca. 6,2% p.a. | Ca. 6-6,5% p.a. |
| Mieterschutz | Starker gesetzlicher Schutz | Nießbrauch im Grundbuch |
| Wertsteigerung | Keine Beteiligung | Anteilige Beteiligung |
| Vererbbarkeit | Nicht möglich | Restanteil vererbbar |
| Rückkaufoption | Nein | Ja (zu Marktkonditionen) |
| Instandhaltung | Vermieter (Eigentümer) | Meist der Verkäufer |
Sicherheit: Beide Modelle bieten Schutz
Die rechtliche Absicherung des Wohnrechts ist ein wichtiger Aspekt bei beiden Modellen. Beide bieten unterschiedliche, aber effektive Schutzformen:
Teilverkauf: Nießbrauchrecht
- ✓ Im Grundbuch erstrangig eingetragen
- ✓ Insolvenzfest – bleibt auch bei Zwangsversteigerung
- ✓ Lebenslang gesichert
- ✓ Käufer kann Nutzung nicht einschränken
Rückmietverkauf: Mietvertrag
- ✓ Unbefristeter Mietvertrag möglich
- ✓ Eigenbedarfskündigung vertraglich ausgeschlossen
- ✓ Deutsches Mietrecht bietet starken Schutz
- ✓ Härtefallregelungen (§ 574 BGB) als zusätzliche Absicherung
Kostenvergleich: Nutzungsentgelt vs. Miete
Die monatlichen Kosten sind ein wichtiger Entscheidungsfaktor. Hier gibt es überraschende Unterschiede:
Beispielrechnung: Immobilie mit Marktwert 400.000 Euro
Rückmietverkauf (75% = 300.000 Euro)
- Auszahlung: 300.000 Euro
- Miete: 6,2% p.a.
- = 18.600 Euro / Jahr
- = 1.550 Euro / Monat
Teilverkauf (50% = 200.000 Euro)
- Auszahlung: 200.000 Euro
- Nutzungsentgelt: 6,25% p.a.
- = 12.500 Euro / Jahr
- = 1.042 Euro / Monat
Wichtig: Beim Rückmietverkauf erhalten Sie 100.000 Euro mehr Auszahlung (300.000 € vs. 200.000 €). Die monatlichen Kosten sind höher, aber Sie haben auch mehr Kapital zur Verfügung. Pro ausgezahltem Euro sind die Kosten bei beiden Modellen vergleichbar.
Vor- und Nachteile beider Modelle
Vorteile und Nachteile des Teilverkaufs
✓ Vorteile
- Flexibilität durch anteiligen Verkauf
- Sie bleiben Miteigentümer
- Beteiligung an Wertsteigerungen
- Vererbbarkeit des Restanteils
- Nießbrauch im Grundbuch abgesichert
- Option auf späteren Rückkauf
✗ Nachteile
- Nur teilweise Liquidität
- Nutzungsentgelt ca. 6-6,5% p.a.
- Mindestgewinn-Garantien für Anbieter
- Instandhaltung bleibt beim Verkäufer
- Komplizierter späterer Gesamtverkauf
Vorteile und Nachteile des Rückmietverkaufs
✓ Vorteile
- Hohe sofortige Liquidität (ca. 75% Marktwert)
- Keine Eigentümerverantwortung mehr
- Planbare monatliche Kosten (6,2% p.a.)
- Überschaubare Vertragssituation
- Flexibilität als Mieter
- Instandhaltung trägt der Vermieter
Zu beachten
- Vollständige Eigentumsübertragung
- Keine Wertsteigerungsbeteiligung
- Nicht vererbbar (aber hohe Liquidität)
- Kein Rückkauf vorgesehen
Für wen eignet sich welches Modell?
Der Rückmietverkauf ist ideal für Sie, wenn:
- Sie hohe sofortige Liquidität benötigen (ca. 75% Marktwert)
- Sie keine Eigentümerverantwortung mehr tragen möchten
- Sie keine Erben haben oder Ihre Erben einverstanden sind
- Sie planbare monatliche Kosten (ca. 6,2% p.a.) bevorzugen
- Sie flexibel bleiben möchten (Umzug in Pflegeheim jederzeit möglich)
- Sie einen einfachen, überschaubaren Vertrag schätzen
Der Teilverkauf ist ideal für Sie, wenn:
- Sie nur teilweise Liquidität benötigen
- Sie Miteigentümer bleiben und von Wertsteigerungen profitieren möchten
- Ihnen die Grundbuchabsicherung (Nießbrauch) wichtig ist
- Sie einen Teil der Immobilie vererben möchten
- Sie die Option auf späteren Rückkauf behalten wollen
- Sie die Eigentümerverantwortung weiter tragen können
Rechenbeispiel: Was erhalten Sie bei einer 400.000 Euro Immobilie?
Rückmietverkauf (75%)
| Immobilienwert: | 400.000 € |
| Auszahlung (75%): | 300.000 € |
| Monatliche Miete (6,2%): | ca. 1.550 € |
| Nebenkosten: | ca. 250 € |
| Gesamt monatlich: | ca. 1.800 € |
Teilverkauf (50%)
| Immobilienwert: | 400.000 € |
| Auszahlung (50%): | 200.000 € |
| Nutzungsentgelt (6,25%): | ca. 1.042 € |
| + Instandhaltungsrücklage: | ca. 200 € |
| Gesamt monatlich: | ca. 1.242 € |
Ergebnis: Der Rückmietverkauf liefert 50% mehr Auszahlung (300.000 € vs. 200.000 €) bei vergleichbaren prozentualen Kosten. Die höheren monatlichen Kosten resultieren aus dem höheren Auszahlungsbetrag.
Wichtig: Augen auf bei der Anbieterwahl!
Bei der Wahl eines Anbieters für Teilverkauf oder Rückmietverkauf ist es essenziell, auf Seriosität und Transparenz zu achten. Besonders beim Teilverkauf lauern versteckte Kostenfallen:
⚠ Vorsicht bei Teilverkauf-Anbietern
Einige Anbieter lassen sich einen Mindestgewinn von bis zu 117% des Kaufpreises garantieren. Diese Klausel wird beim späteren Gesamtverkauf wirksam: Steigt der Immobilienwert nicht entsprechend, wird die Differenz von Ihrem Erlös abgezogen. Bei der aktuellen Marktlage seit 2021 mit stagnierenden oder fallenden Immobilienpreisen kann dies sehr teuer werden.
Seriöse Anbieter erkennen Sie an:
- Transparente Kostenstruktur ohne versteckte Gebühren
- Unabhängige Immobilienbewertung durch Gutachter
- Faire Miet- oder Nutzungsentgelt-Konditionen
- Vertragsprüfung durch unabhängigen Anwalt möglich
- Referenzen und Erfahrungsberichte
- Keine Druckausübung zur schnellen Unterschrift
Fazit: Rückmietverkauf oder Teilverkauf – Welches Modell ist besser?
Es gibt kein pauschales "besser" – die Entscheidung hängt von Ihrer individuellen Situation ab:
Rückmietverkauf – Die bessere Wahl für die meisten
Der Rückmietverkauf bietet 50% mehr Auszahlung (ca. 75% vs. 50% Marktwert), einfache Verträge, keine Eigentümerverantwortung und vergleichbare Kosten (6,2% p.a.). Ideal bei Kapitalbedarf für Pflege, Lebensqualität oder Schuldenfreiheit. Das deutsche Mietrecht bietet umfassenden Schutz.
Teilverkauf als Alternative
Der Teilverkauf ist eine Option, wenn Sie nur teilweise Liquidität benötigen und Miteigentümer bleiben möchten. Beachten Sie jedoch mögliche Mindestgewinn-Garantien, die zu versteckten Kosten führen können.
Unsere Empfehlung: Holen Sie mindestens 3 Angebote ein, lassen Sie alle Verträge von einem unabhängigen Fachanwalt prüfen und beziehen Sie Ihre Familie in die Entscheidung ein. Eine fundierte Entscheidung erfordert eine genaue Prüfung Ihrer individuellen Lebensumstände, Ziele und finanziellen Bedürfnisse.